Antes de analizar la cláusula de nulidad del contrato de arrendamiento, debemos tener en cuenta algunas cuestiones:
Los contratos de alquiler de vivienda están regulados por la Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU) 29/1994, de 24 de noviembre. Posteriormente, con la aprobación del Real Decreto 7/2019, de 1 de marzo, se modificaron algunas cuestiones de LAU (duración del contrato 5 años, etc.). Esta última reforma de la LAU que entró en vigor el 3 de junio de 2019.
¿Cuándo incurren en nulidad los términos de un contrato de arrendamiento?
El artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que si una condición o disposición se declara nula:
«Es nula la disposición que modifique las disposiciones de esta sección en perjuicio de un arrendatario o subarrendatario, a menos que las mismas disposiciones lo autoricen expresamente».
Si el artículo anterior estipula que las cláusulas del contrato no pueden violar “lo dispuesto en este artículo” en perjuicio de los intereses del arrendatario, se entenderá que las cláusulas del contrato no otorgan derechos inferiores a los previstos en este título II de la LAU del Arrendatario. El título II de la LAU está compuesta por los artículos 6 a 28.
En definitiva, una cláusula nula en un contrato de alquiler de vivienda se considerará una cláusula que vulnera los derechos del arrendatario reconocidos en estas cláusulas 6 a 28.
Si las condiciones previstas en el contrato fueran peores que las fijadas por la LAU para el caso concreto, la prestación podrá ser inválida y declarada nula.
Ejemplos de cláusulas nulas en contratos de arrendamientos:
1.- El contrato de alquiler establece que si el arrendatario rescinde el contrato pasados los primeros seis meses, deberá indemnizar al arrendador por todas las mensualidades restantes hasta cumplir el plazo pactado.
En este caso, los puntos anteriores son nulos, porque el artículo 11 de la LAU (Título II) establece lo siguiente en relación con el incumplimiento:
“El arrendatario puede desistir del alquiler a más tardar transcurridos seis meses, si avisa al arrendador con al menos 30 días de antelación. Las partes podrán pactar en el contrato que si se rescinde el contrato, el arrendatario deberá reembolsar al arrendador la cantidad de un mes de renta por cada año en que no se cumpla el contrato. Para períodos inferiores a un año, se determinará una parte proporcional de la compensación. La ley establece que, en caso de negativa, el arrendatario paga al arrendador una cantidad igual a un mes de renta cada año si el año no se completa; por lo tanto, la compensación más alta en perjuicio del arrendatario es nula.
¿Las partes del contrato de arrendamiento tienen derecho a pactar todo?
En cuanto al arrendamiento del local, las partes pueden pactar conforme a la LAU art. 4. Estas reglas nunca deben incumplirse ya que serán nulas. 4.2. LAU:
“En cuanto al contenido especificado en el apartado anterior, el arrendamiento de vivienda se sujetará al contrato, a las condiciones que determine la voluntad de las partes en el marco previsto en la segunda parte de esta ley y supletoriamente de conformidad con lo dispuesto en el Código Civil”.
Es decir, podrán incluirse en el contrato de arrendamiento las cláusulas que las partes quieran, pero si no se tiene en cuenta la LAU o es contraria a lo dispuesto en el Capítulo II, dichas cláusulas serán nulas y se tendrán por no validas.
En resumen:
Es nula toda cláusula del contrato que permita al arrendador abusar de estipulaciones no previstas por la ley o que infrinja lo dispuesto en los artículos 6 a 28 de la LAU Titulo II.
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