Las cláusulas abusivas que no puede contener un contrato de alquiler son aquellas que generan un desequilibrio entre arrendadores y arrendatarios que, aunque hayan sido firmado por ambas partes son abusivas y pueden ser suprimidas de un contrato. Este tipo de prácticas proliferan en un mercado donde la figura del alquiler cada vez es mas notoria y de suma importancia, todo ello provocado por la fuerte subida de tipos que dificulta el acceso de la población a la compra de vivienda.
El Juzgado de Primera Instancia n.º 31 de Barcelona ha declarado la nulidad por abusivas de nueve cláusulas incorporadas a un contrato de arrendamiento suscrito en enero de 2020 entre una vecina de Granollers y una gestora inmobiliaria la tercera máxima tenedora de viviendas en régimen de alquiler en nuestro país. Esta sentencia, de 9 de enero de 2023, deja sin efecto la bonificación de la renta, donde la propietaria podía subir de manera desproporcionada el importe de la renta. Estas cláusulas mediante un “entramado” de cláusulas pretendían desviar el aplicado de la actual normativa vigente.
El caso
La arrendataria inició una demanda de acción de nulidad parcial de determinadas cláusulas de un contrato de arrendamiento de un bien inmueble solicitando la nulidad de las siguientes cláusulas:
- Cláusula segunda, permitía al arrendador de retener el importe de fianza por desperfectos detectados en el inmueble.
- Cláusula cuarta, imponía una penalización por demora en el desalojo de la vivienda del 300 % de la renta diaria por cada día de retraso.
- Cláusula quinta, autorizaba la inclusión en un fichero de morosos.
- Cláusula sexta, permitía la renuncia de derechos en el caso de la interrupción de suministros de agua y luz por causa ajena al arrendador.
- Cláusula décima, habilitaba al propietario a realizar visitas periódicas a la vivienda para comprobar su estado.
- Cláusula decimosegunda, permitía no devolver ninguna cantidad desembolsada al inquilino en caso de resolución imputable al arrendador.
- Cláusula decimotercera, imponía una serie de gastos por incumplimiento contractual.
- Cláusula decimoctava, disponía que las cláusulas del contrato habían sido negociadas individualmente entre el propietario y la inquilina como una imposición o renuncia o limitación de derechos al consumo. La inquilina no pudo leer el contrato de alquiler, de 30 páginas, antes del día de la firma, ni pudo sacarlo de las oficinas de la arrendadora, lo que le impidió analizarlo o estudiarlo con un abogado o una tercera persona de su confianza.
- Cláusula en la adenda del contrato, que imponía el pago del seguro de impago de rentas al arrendatario.
- Cláusula en la adenda del contrato, donde se hacía constar que la arrendataria se acogía a una bonificación de la renta por 36 meses por importe mensual de 207 euros al mes, vulnerando la prohibición de incrementar la renta más allá del IPC del tercer año al incrementar un 30 % el importe de la cuota del alquiler pasando de los 690 euros que la inquilina pagaba mensualmente en el momento de formalizarse el contrato, en enero de 2020, a casi 1.100 euros a partir del tercer año.
Según manifestaba la demandante que las cláusulas que han sido impugnadas no fueron negociadas individualmente sino, impuestas de manera unilateral provocando un desequilibrio entre las partes.
Esta sentencia supone una barrera a practicas abusivas y desequilibrios entre los propietarios de inmuebles y los inquilinos.
Las cláusulas que perjudiquen al arrendatario de un alquiler de vivienda habitual (Título II de la LAU, artículos 6 al 28) es como si no existieran y el inquilino no tiene por qué cumplirlas.
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